유진도시건축사무소 본부장 조준배
노후저층주거지와 해제지역을 위한 재생·정비 종합계획
주거정책의 새로운 전환 요구 : 정비사업 중심에서 재생·정비사업으로 전환
인구증가와 고도성장 개발 시대 철거에 의한 대규모 아파트단지가 최고의 주거 문제 해결사였을 때 대부분의 저층 주거지는 재개발·재건축의 대상지이거나 예정지로 인식되었다. 인구감소와 저성장 재생 시대에 들어서면서, 외곽 개발과 신축에 의존하던 주거지는 대규모 정비사업이 장기화되거나, 해제 절차를 진행하고 있다. 천안시도 2020년 전체 정비(예정)구역의 53%인 19개 구역이 해제되어 이 커다란 흐름에서 예외는 아니다. 천안시 원도심의 노후화된 저층 주거지와 해제된 정비(예정)구역에 대한 해결방안은 인구증가와 고도성장 개발 시대와 다른 대안이 절실하다. 이제 “아파트단지 중심의 고밀개발”에서 “수요맞춤형 소규모 점진적 재생·정비를 통한 종합적인 노후 주거지 관리와 활성화”로 주거지 재생과 정비가 결합된 새로운 주거 정책의 패러다임으로 전환이 필요한 시기이다. 현장에서는 저성장 도시재생 시대의 저층 주거지에 대한 도시재생 사업은 시행되고 있으나 거점시설 조성과 공동체 활동에 집중되어 노후 주거지 정비사업 추진은 미흡하고 도시재생 뉴딜과 함께 기존의 도시조직을 유지하면서 점진적으로 추진하는 소규모 정비사업이 추진 중이나 사업모델은 대도시와 수도권에 적합해 지역의 현황에 맞는 사업화 모델을 개발해야 하는 상황이다. 또한 법정계획인 천안시 2030 도시·주거환경정비기본계획에서도 개발 여건 및 주민 요구를 수용하고 전면 철거형 정비수법을 지양한 현지개량방식 또는 주거환경관리사업을 통한 소규모 정비사업 및 가로주택정비사업 시행 등 이를 위한 적극적인 행정적 지원이 필요하며, 최근 관련법의 개정에 따른 사업유형 다양화에 대한 현실적 추진방안 모색이 필요하다는 방향을 제시한 단계이다. 법적인 계획인 근린재생형 활성화계획과 전환 중인 생활권계획 중심의 도시·주거정비기본계획은 서로 고려가 필요하지만 서로의 목표가 달라 저층 주거지를 위한 현실적인 재생·정비 계획은 현재로선 어렵다.
주거지 정비계획의 대안으로서 주거지 재생·정비 종합계획
인구감소 시대 지방 도시 지속 가능한 주거지 재생을 위한 방안으로 20202년 전주시와 건축공간연구원(auri)이 업무협약 체결을 통해 추진한 “전주시 주거지 재생 기본구상 및 발전전략 수립” 연구인 주거지 재생·정비 종합계획을 소개하고자 한다. 이 연구에서 다루고 있는 주거지 재생 또는 저층주거지 재생이라는 용어에는 이미 기존의 재생사업과 소규모 정비사업을 포함한 의미를 내포하고 있다. 하지만 본 글에서는 재생사업과 정비사업을 분리 강조하고자 재생·정비라고 분리해 표기하고자 한다. 그리고 이 연구에서 진행한 계획을 본 글에서는 주거지 재생·정비 종합계획이란 표현하고자 한다.
비법정 계획인 주거지 재생·정비 종합계획은 저층 주거지 지역 전체를 대상으로 하는 광역적 접근과 활성화·실행 대상은 행정동(생활권) 단위로 동시에 접근하는 재생·정비의 지속적·계획적인 공간관리를 위한 전략-실행계획이다. 주거지 재생·정비 종합계획 기본방향의 재생적 측면에서는 첫째, 재생활성화지역 단위의 재생사업을 저층 주거지 위주의 행정동 단위 사업으로 확장하여 주거지 재생 사업의 일상 생활화를 지향한다. 둘째, 공모 위주의 재생 사업에서 생활환경 개선을 위한 기초생활 인프라 조성지원, 일자리 지원, 고령자 주택지원 등 다양한 부처 사업을 연계하는 동 단위 일반사업으로 추진한다. 셋째, 지역주민과 사회경제조직의 주거지 재생 활동 지원을 위한 마중물 사업과 부서 협업 및 연계에 의한 장소 중심의 복합적 묶음 사업을 지향한다. 주거지 재생·정비 종합계획 기본방향의 정비적 측면에서는 첫째, 인구변화 추이를 고려한 노후 주거지 정비로 신규 주택수요에 대응한다. 지속적·점진적인 분양·임대공급으로 주택 안정화를 취하고자 한다. 하지만 이는 동시에 기존 신도시 개발사업의 조정을 전제로 해야 한다. 둘째, 유지가 가능한 주택은 보편적 집수리를 통해 주거지 성능개선과 질 관리로 노후 주거지 보편적 주거복지를 실현하고자 한다. 셋째, 저층주거지의 지속적 관리는 획일적인 아파트단지 공급에서 다양한 계층을 위한 맞춤형 대응으로 주거 사다리 기능을 확보하는 기능을 한다. 주거지 재생·정비 종합계획 내용은 광역적으로는 지방 도시의 재생 비전 및 권역별의 기본구상을 설정하고 행정동(생활권) 단위는 주거지 재생·정비 실행 방향을 제시한다. 또한 행정동(생활권)별 필요한 생활 SOC 확충방안, 주거지 정비 사업화 모델개발 등이 포함된다.
주거지 생활권 단위 재생·정비를 위한 기초 재생센터의 역할 확대와 강화
노후 저층 주거지 유형별 사업모델을 살펴보면, 우선 빈집밀집 구역이나 고령화 심화지역 그리고공공공간·커뮤니티 공간이 부족한 지역은 주거복지 기반의 공공기관 참여형 주거지 재생·정비가 필요한 유형이다. 이러한 유형의 주거지는 공공거점을 통한 주변 지역 재생유도를 위해 공공기관 참여 또는 총괄사업관리자 방식이 필요하다. 또한 지역사회 커뮤니티케어 인프라 강화 및 지역공동체 복원사업, 소규모 주택정비형 인정사업, 면적인 도시재생 사업 추진 등이 적합하다. 둘째, 특히 해제구역 중 소규모 구획정리를 통한 점진적 주택 정비가 필요한 지역은 민관협력형 소규모 주거지 재생·정비 사업모델 개발이 필요한 유형에 속하며, 주체별로는 천안시는 가로환경개선, 생활SOC 공급 등 물리적 환경 정비, 민간단체/기업은 사회주택, 공동체 주택 등 소규모 공동주택 조성사업 추진, 지역주민/사회적 경제조직은 프로그램 기획 및 지속적 운영관리체계를 마련해야 한다. 셋째, 구획정리 사업구역으로 필지 유형이나 접도 조건 등이 양호한 노후 주택지는 주민주도형 필지 단위 주거지 재생·정비가 필요한 유형에 속한다. 이러한 유형의 주거지는 주민주도형 골목길 연계형 집수리·리모델링 활성화 구역 지정, 집단적 건축협정 구역 지정 등으로 필지 단위 주택 정비가 적합하다. 지역 활성화를 위해 주거복지 공공건축가 등 민간전문가 제도를 활용한 주민 컨설팅 지원 등이 필요하다. 이처럼 해제지역과 노후·저층 주거지 문제를 해결하기 위해서는 국가 재생 사업뿐만 아니라 천안시 주도 재생·정비사업을 추진해야 하며 특히 소규모 정비사업에 대한 전문가 보강 및 생활권(행정동)별 사업추진을 위한 부시장급 지역재생 총괄계획가의 위상과 역할 부여가 필요하다.
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유진도시건축사무소 본부장 조준배
노후저층주거지와 해제지역을 위한 재생·정비 종합계획
주거정책의 새로운 전환 요구 : 정비사업 중심에서 재생·정비사업으로 전환
인구증가와 고도성장 개발 시대 철거에 의한 대규모 아파트단지가 최고의 주거 문제 해결사였을 때 대부분의 저층 주거지는 재개발·재건축의 대상지이거나 예정지로 인식되었다. 인구감소와 저성장 재생 시대에 들어서면서, 외곽 개발과 신축에 의존하던 주거지는 대규모 정비사업이 장기화되거나, 해제 절차를 진행하고 있다. 천안시도 2020년 전체 정비(예정)구역의 53%인 19개 구역이 해제되어 이 커다란 흐름에서 예외는 아니다. 천안시 원도심의 노후화된 저층 주거지와 해제된 정비(예정)구역에 대한 해결방안은 인구증가와 고도성장 개발 시대와 다른 대안이 절실하다. 이제 “아파트단지 중심의 고밀개발”에서 “수요맞춤형 소규모 점진적 재생·정비를 통한 종합적인 노후 주거지 관리와 활성화”로 주거지 재생과 정비가 결합된 새로운 주거 정책의 패러다임으로 전환이 필요한 시기이다. 현장에서는 저성장 도시재생 시대의 저층 주거지에 대한 도시재생 사업은 시행되고 있으나 거점시설 조성과 공동체 활동에 집중되어 노후 주거지 정비사업 추진은 미흡하고 도시재생 뉴딜과 함께 기존의 도시조직을 유지하면서 점진적으로 추진하는 소규모 정비사업이 추진 중이나 사업모델은 대도시와 수도권에 적합해 지역의 현황에 맞는 사업화 모델을 개발해야 하는 상황이다. 또한 법정계획인 천안시 2030 도시·주거환경정비기본계획에서도 개발 여건 및 주민 요구를 수용하고 전면 철거형 정비수법을 지양한 현지개량방식 또는 주거환경관리사업을 통한 소규모 정비사업 및 가로주택정비사업 시행 등 이를 위한 적극적인 행정적 지원이 필요하며, 최근 관련법의 개정에 따른 사업유형 다양화에 대한 현실적 추진방안 모색이 필요하다는 방향을 제시한 단계이다. 법적인 계획인 근린재생형 활성화계획과 전환 중인 생활권계획 중심의 도시·주거정비기본계획은 서로 고려가 필요하지만 서로의 목표가 달라 저층 주거지를 위한 현실적인 재생·정비 계획은 현재로선 어렵다.
주거지 정비계획의 대안으로서 주거지 재생·정비 종합계획
인구감소 시대 지방 도시 지속 가능한 주거지 재생을 위한 방안으로 20202년 전주시와 건축공간연구원(auri)이 업무협약 체결을 통해 추진한 “전주시 주거지 재생 기본구상 및 발전전략 수립” 연구인 주거지 재생·정비 종합계획을 소개하고자 한다. 이 연구에서 다루고 있는 주거지 재생 또는 저층주거지 재생이라는 용어에는 이미 기존의 재생사업과 소규모 정비사업을 포함한 의미를 내포하고 있다. 하지만 본 글에서는 재생사업과 정비사업을 분리 강조하고자 재생·정비라고 분리해 표기하고자 한다. 그리고 이 연구에서 진행한 계획을 본 글에서는 주거지 재생·정비 종합계획이란 표현하고자 한다.
비법정 계획인 주거지 재생·정비 종합계획은 저층 주거지 지역 전체를 대상으로 하는 광역적 접근과 활성화·실행 대상은 행정동(생활권) 단위로 동시에 접근하는 재생·정비의 지속적·계획적인 공간관리를 위한 전략-실행계획이다. 주거지 재생·정비 종합계획 기본방향의 재생적 측면에서는 첫째, 재생활성화지역 단위의 재생사업을 저층 주거지 위주의 행정동 단위 사업으로 확장하여 주거지 재생 사업의 일상 생활화를 지향한다. 둘째, 공모 위주의 재생 사업에서 생활환경 개선을 위한 기초생활 인프라 조성지원, 일자리 지원, 고령자 주택지원 등 다양한 부처 사업을 연계하는 동 단위 일반사업으로 추진한다. 셋째, 지역주민과 사회경제조직의 주거지 재생 활동 지원을 위한 마중물 사업과 부서 협업 및 연계에 의한 장소 중심의 복합적 묶음 사업을 지향한다. 주거지 재생·정비 종합계획 기본방향의 정비적 측면에서는 첫째, 인구변화 추이를 고려한 노후 주거지 정비로 신규 주택수요에 대응한다. 지속적·점진적인 분양·임대공급으로 주택 안정화를 취하고자 한다. 하지만 이는 동시에 기존 신도시 개발사업의 조정을 전제로 해야 한다. 둘째, 유지가 가능한 주택은 보편적 집수리를 통해 주거지 성능개선과 질 관리로 노후 주거지 보편적 주거복지를 실현하고자 한다. 셋째, 저층주거지의 지속적 관리는 획일적인 아파트단지 공급에서 다양한 계층을 위한 맞춤형 대응으로 주거 사다리 기능을 확보하는 기능을 한다. 주거지 재생·정비 종합계획 내용은 광역적으로는 지방 도시의 재생 비전 및 권역별의 기본구상을 설정하고 행정동(생활권) 단위는 주거지 재생·정비 실행 방향을 제시한다. 또한 행정동(생활권)별 필요한 생활 SOC 확충방안, 주거지 정비 사업화 모델개발 등이 포함된다.
주거지 생활권 단위 재생·정비를 위한 기초 재생센터의 역할 확대와 강화
노후 저층 주거지 유형별 사업모델을 살펴보면, 우선 빈집밀집 구역이나 고령화 심화지역 그리고공공공간·커뮤니티 공간이 부족한 지역은 주거복지 기반의 공공기관 참여형 주거지 재생·정비가 필요한 유형이다. 이러한 유형의 주거지는 공공거점을 통한 주변 지역 재생유도를 위해 공공기관 참여 또는 총괄사업관리자 방식이 필요하다. 또한 지역사회 커뮤니티케어 인프라 강화 및 지역공동체 복원사업, 소규모 주택정비형 인정사업, 면적인 도시재생 사업 추진 등이 적합하다. 둘째, 특히 해제구역 중 소규모 구획정리를 통한 점진적 주택 정비가 필요한 지역은 민관협력형 소규모 주거지 재생·정비 사업모델 개발이 필요한 유형에 속하며, 주체별로는 천안시는 가로환경개선, 생활SOC 공급 등 물리적 환경 정비, 민간단체/기업은 사회주택, 공동체 주택 등 소규모 공동주택 조성사업 추진, 지역주민/사회적 경제조직은 프로그램 기획 및 지속적 운영관리체계를 마련해야 한다. 셋째, 구획정리 사업구역으로 필지 유형이나 접도 조건 등이 양호한 노후 주택지는 주민주도형 필지 단위 주거지 재생·정비가 필요한 유형에 속한다. 이러한 유형의 주거지는 주민주도형 골목길 연계형 집수리·리모델링 활성화 구역 지정, 집단적 건축협정 구역 지정 등으로 필지 단위 주택 정비가 적합하다. 지역 활성화를 위해 주거복지 공공건축가 등 민간전문가 제도를 활용한 주민 컨설팅 지원 등이 필요하다. 이처럼 해제지역과 노후·저층 주거지 문제를 해결하기 위해서는 국가 재생 사업뿐만 아니라 천안시 주도 재생·정비사업을 추진해야 하며 특히 소규모 정비사업에 대한 전문가 보강 및 생활권(행정동)별 사업추진을 위한 부시장급 지역재생 총괄계획가의 위상과 역할 부여가 필요하다.
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